20+ Mẫu nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ Đẹp, Hiện Đại & Tối Ưu

Nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ là lựa chọn lý tưởng cho gia đình trẻ mong muốn không gian sống tiện nghi, hiện đại nhưng vẫn tiết kiệm chi phí. Với diện tích vừa phải, mẫu nhà này đáp ứng đầy đủ công năng sinh hoạt, mang lại sự cân bằng giữa thẩm mỹ và phong thủy.

Tại Nội Thất Việt Decor, chúng tôi luôn chú trọng thiết kế tinh gọn, thông minh và tối ưu ánh sáng tự nhiên, giúp không gian 70m2 trở nên rộng thoáng và hài hòa hơn. Mỗi công trình là sự kết hợp giữa phong cách – công năng – cảm xúc sống, tạo nên tổ ấm bền đẹp theo thời gian.

Tại sao mẫu nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ lại được ưa chuộng?

1. Tối ưu diện tích sử dụng cho gia đình 3-5 thành viên

Với diện tích 70 m2 cho mỗi tầng, tổng diện tích sử dụng khoảng 140 m2, nếu bố trí hợp lý, mẫu nhà 2 tầng có thể đáp ứng không gian sinh hoạt cho 3–5 thành viên. Tầng 1 có thể dành cho phòng khách + bếp + WC + không gian nhỏ làm việc hoặc phòng đa năng; tầng 2 bố trí ba phòng ngủ và 1 WC chung. Sự linh hoạt trong cách thiết kế — ví dụ: phòng ngủ phụ có thể là phòng học, phòng đọc — giúp tận dụng tối đa diện tích mà không cảm giác chật chội.

2. Chi phí xây dựng hợp lý, phù hợp với nhiều gia đình Việt

So với các mẫu biệt thự lớn hay nhà diện tích rộng, nhà 2 tầng 70 m2 có chi phí đầu tư vừa phải: vật liệu, nhân công, chi phí hoàn thiện nội thất đều giảm đáng kể. Với việc sử dụng vật liệu phổ biến, tối ưu cấu kiện, và tiết chế các chi tiết trang trí cầu kỳ, chi phí xây dựng mẫu này thường nằm trong tầm với của nhiều gia đình trung bình. Việc tính toán kỹ lưỡng thiết kế — từ hệ mái, dầm, cột — sẽ giúp kiểm soát ngân sách và tránh phát sinh.

3. Đa dạng phong cách thiết kế từ hiện đại đến tân cổ điển

Mẫu nhà 2 tầng 70 m2 3 phòng ngủ không giới hạn phong cách: bạn có thể chọn phong cách hiện đại – tối giản, mái Nhật mềm mại, mái Thái truyền thống, hoặc tân cổ điển nhẹ nhàng — tùy theo thẩm mỹ và điều kiện quỹ đất. Khả năng kết hợp vật liệu (kính, gỗ, gạch ốp, lam nhôm) giúp các mẫu càng thêm sinh động, không bị gò bó trong một khuôn mẫu đơn điệu.

4. Dễ dàng bố trí công năng khoa học, đảm bảo sự riêng tư

Một thiết kế tốt sẽ phân chia rõ ràng giữa khu sinh hoạt chung (tầng 1) và khu nghỉ ngơi (tầng 2). Nhờ vậy, các thành viên trong gia đình có thể có không gian riêng tư, yên tĩnh về đêm. Lối giao thông (cầu thang, hành lang) nếu đặt hợp lý sẽ giảm diện tích hành lang thừa, tăng hiệu quả sử dụng. Ví dụ: cầu thang sát tường, ô thông tầng, giếng trời nhỏ để sáng và hút gió cũng là giải pháp thường được tích hợp.

Khám phá các mẫu nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ theo phong cách kiến trúc

1. Mẫu nhà 2 tầng 70m2 hiện đại, tối giản

Phong cách hiện đại tối giản tập trung vào hình khối gọn gàng, ít chi tiết trang trí, sử dụng tông màu trung tính như trắng, xám, be. Mặt tiền thường bố trí cửa kính lớn, lan can kính hoặc sắt đơn giản, tạo cảm giác thoáng, liền mạch giữa trong ngoài. Vật liệu ưu tiên như kính, thép, bê tông trần, kết hợp với hệ lam nhôm che nắng – giúp ánh sáng tự nhiên lan tỏa khắp nhà mà không bị chói.

Mẫu nhà 2 tầng 70m2 hiện đại, tối giản

2. Mẫu nhà 2 tầng 70m2 mái Nhật sang trọng

Kiểu mái Nhật với độ dốc thấp, viền mái rộng và nhẹ nhàng, mang lại vẻ đẹp hiện đại nhưng mềm mại. So với mái dốc cao kiểu Thái, mái Nhật thể hiện tính cách tinh tế, thoáng đãng, ít chịu áp lực gió mạnh. Mặt tiền mẫu mái Nhật có thể dùng hệ lam che, cửa kính, và màu chủ đạo trung tính (xám – trắng) kết hợp với gỗ, đá ốp để tạo điểm nhấn.

Mẫu nhà 2 tầng 70m2 mái Nhật sang trọng

3. Mẫu nhà 2 tầng 70m2 mái Thái thanh lịch

Mái Thái truyền thống với độ dốc cao, mái ngói đỏ hoặc màu tối, tạo nét thanh lịch, dễ nhìn, và dễ thoát nước. Mẫu mái Thái khi áp dụng vào nhà 2 tầng 70 m2 cần tính toán kỹ phần đua mái để không chiếm diện tích sân hay ban công. Mái Thái cũng có ưu điểm chống nóng nếu thiết kế hơn – bố trí khoảng cách vì kèo hợp lý, hệ cầu phong lợp ngói thông thoáng.

Mẫu nhà 2 tầng 70m2 mái Thái thanh lịch

4. Mẫu nhà 2 tầng 70m2 tân cổ điển nhẹ nhàng

Phong cách tân cổ điển nhẹ nhàng kết hợp nét trang nhã cổ điển: các chi tiết phào chỉ, trụ cột cách điệu, cửa sổ mái vòm hoặc cửa kính khung sắt mảnh. Tuy nhiên, trong diện tích nhỏ, nên lược bỏ chi tiết rườm rà, giữ sự cân đối, tập trung điểm nhấn ở cửa mặt tiền, mái, lan can.

Mẫu nhà 2 tầng 70m2 tân cổ điển nhẹ nhàng

5. Mẫu nhà ống 2 tầng mặt tiền 5 m, 6 m diện tích 70m2

Với quỹ đất phổ biến là nhà mặt tiền 5 m hoặc 6 m, chiều sâu khoảng ~12–14 m để đạt ~70 m2 mỗi tầng, mẫu nhà ống 2 tầng 3 phòng ngủ rất phù hợp. Điểm mạnh là dễ triển khai mặt đứng, dễ lấy sáng – gió nếu thiết kế giếng trời, ô thoáng, cửa kính mặt tiền, ban công nhỏ.

Mẫu nhà ống 2 tầng mặt tiền 5 m, 6 m diện tích 70m2

Chi phí xây dựng nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ hết bao nhiêu tiền?

Trước khi bắt tay vào thực hiện, hầu hết gia chủ đều quan tâm: Xây nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ sẽ tốn bao nhiêu? Thực tế, không có con số cố định áp dụng cho mọi công trình, vì chi phí bị tác động bởi rất nhiều yếu tố phụ trợ — từ địa hình, vật liệu, thời điểm thi công đến nhà thầu. Dưới đây, mình sẽ phân tích các thành phần ảnh hưởng chính và trình bày cách tính + bảng dự toán mẫu để bạn dễ tham khảo và áp dụng theo thực tế.

1. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến chi phí xây dựng

1.1. Vị trí và địa chất khu đất xây dựng (nông thôn, thành phố)

Vị trí công trình là yếu tố đầu tiên tác động mạnh mẽ. Nếu xây ở khu vực trung tâm thành phố, chi phí vận chuyển vật liệu, nhân công, chi phí san nền hoặc xử lý móng yếu cao hơn hẳn so với nông thôn hoặc vùng ngoại ô. Khu đất có địa chất yếu — nhiều đất lún, cần ép cọc, xử lý móng đặc biệt — sẽ làm tăng chi phí móng rất đáng kể.

1.2. Phong cách kiến trúc và mức độ phức tạp của thiết kế

Một thiết kế đơn giản, hình khối vuông vắn, mặt bằng dễ bố trí luôn rẻ hơn mẫu có nhiều chi tiết trang trí, mái, cột, ban công, lan can uốn lượn, phào chỉ — vì các chi tiết phụ trợ này đòi hỏi nhân công tay nghề cao, vật liệu hoàn thiện cao cấp, thời gian thi công nhiều hơn.

1.3. Thời điểm thi công trong năm

Thời điểm thi công ảnh hưởng tới giá vật liệu và nhân công. Mùa mưa, vật liệu khó vận chuyển, đội thợ ít hơn có thể làm chậm tiến độ hoặc tăng chi phí bảo vệ công trình. Khi giá thép, xi măng, cát biến động theo thị trường, nếu bạn thi công vào thời điểm giá đầu vào cao thì chi phí sẽ cao hơn.

1.4. Chất lượng vật liệu hoàn thiện (loại trung bình, khá, cao cấp)

Vật liệu hoàn thiện là nơi “khoảng chênh lên cao” thường xuất hiện: gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, cửa, cầu thang, lan can, sơn, hệ thống điện nước… Nếu bạn chọn loại trung bình, mức chi phí thấp; nếu bạn chọn loại khá hoặc cao cấp, chi phí có thể tăng 20-50 %.

1.5. Đơn giá thi công của nhà thầu

Mỗi nhà thầu sẽ có mức giá nhân công, quản lý công trình, lợi nhuận khác nhau. Có nhà thầu “giá rẻ” nhưng chất lượng khó đảm bảo, hoặc phát sinh chi phí ngầm, có nhà thầu uy tín thì giá cao hơn nhưng độ tin cậy, giám sát và kết quả sẽ tốt hơn. Ngoài ra, nếu hợp đồng là “trọn gói” (chìa khóa trao tay), nhà thầu sẽ tính thêm các chi phí quản lý, thiết kế, giám sát vào đơn giá.

2. Bảng dự toán chi phí xây nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ chi tiết

Dưới đây là cách tính và một bảng tham khảo minh hoạ để bạn dễ tự dự toán.

2.1. Cách tính diện tích xây dựng (móng, sàn, mái)

Để ước tính chi phí, trước hết phải xác định tổng diện tích xây dựng. Ví dụ phổ biến:

=> Ví dụ, nếu hệ số móng là 40 %, mái 40 %, không gian phụ ~10 m² — bạn có tổng ~196 m².  

2.2. Đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện

Theo cập nhật mới nhất:

• - Đơn giá phần thô (vật liệu + khung, kết cấu, xây, trát, lắp đặt hệ điện nước cơ bản): khoảng 3.150.000 – 3.600.000 VNĐ/m² cho nhà 2 tầng 70 m²
• - Một số công ty báo cao hơn tùy vùng: 3.350.000 – 3.750.000 VNĐ/m²
• - Đơn giá xây phần thô năm 2025 tổng quát dao động từ 3.300.000 – 4.500.000 VNĐ/m² tùy loại công trình và mức chi tiết

Nhân công hoàn thiện (làm phần “nội thất nhẹ”, sơn, ốp lát, thiết bị vệ sinh, điện – nước) có thể thêm từ 1.500.000 – 3.000.000 VNĐ/m² — tùy vật liệu bạn chọn.

2.3. Đơn giá xây dựng trọn gói (chìa khóa trao tay)

Trong hình thức trọn gói, nhà thầu đảm nhiệm từ thiết kế, xin phép, thi công phần thô + hoàn thiện, đến bàn giao. Đơn giá trọn gói của mẫu 2 tầng 70 m² thường dao động:

• - Các công ty kiến trúc – xây dựng báo: 4.750.000 – 6.650.000 VNĐ/m²
• - Có nơi đưa ra khung từ 4.850.000 – 6.700.000 VNĐ/m²
• - Như công ty Trường Sinh cho nhà phố 2 tầng, đơn giá trọn gói dao động khoảng 4.500.000 – 6.000.000 VNĐ/m²

Bạn nên kiểm tra hợp đồng bao gồm những gì — ví dụ: hệ thống điện, điều hòa, bếp, nội thất – để tránh hiểu lầm.

2.4. Bảng dự toán chi phí tham khảo (ví dụ cụ thể với các gói vật tư)

Dưới đây là dự toán minh họa với giả định:

• - Diện tích xây dựng: 200 m²
• - Đơn giá phần thô trung bình: 3.300.000 VNĐ/m²
• - Đơn giá trọn gói trung bình: 5.200.000 VNĐ/m²

Như vậy, với gói vật liệu trung bình, bạn có thể dự trù khoảng 1,0 – 1,1 tỷ đồng để xây xong nhà 2 tầng 70 m² 3 phòng ngủ, chưa tính nội thất cao cấp rất đắt.

Một ví dụ khác theo dữ liệu thực tế: sử dụng diện tích xây dựng ~ 204 m², đơn giá phần thô 3.200.000 VNĐ/m² → chi phí ~ 652.800.000 VNĐ; nếu dùng trọn gói 5.200.000 VNĐ/m² → ~1.060.800.000 VNĐ

Bố trí mặt bằng công năng nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ khoa học

Thiết kế nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng để tối ưu không gian sinh hoạt, đảm bảo sự tiện nghi và thông thoáng. Với diện tích 70m2, việc phân chia công năng hợp lý không chỉ mang lại tính thẩm mỹ cao mà còn giúp gia chủ tận hưởng cuộc sống thoải mái, hiện đại và riêng tư trong từng không gian.

1. Gợi ý các phương án bố trí mặt bằng tối ưu

1.1. Phương án 1: Bố trí 1 phòng ngủ ở tầng 1

Mặt bằng tầng 1:

Không gian tầng 1 được thiết kế ưu tiên cho sinh hoạt chung. Phòng khách đặt ở vị trí trung tâm, liên thông với khu vực bếp và bàn ăn để tạo sự kết nối giữa các thành viên. Một phòng ngủ nhỏ được bố trí ở góc yên tĩnh – phù hợp cho người lớn tuổi hoặc khách ở lại. Nhà vệ sinh chung đặt gần khu bếp để tiện sử dụng và dễ dàng thoát mùi.

→ Cách bố trí này giúp tối ưu công năng, thuận tiện cho gia đình nhiều thế hệ, đồng thời vẫn đảm bảo sự riêng tư cần thiết.

Mặt bằng tầng 2:

Tầng 2 gồm 2 phòng ngủ, trong đó có 1 phòng ngủ master tích hợp WC riêng và ban công đón sáng tự nhiên. Bên cạnh đó là phòng thờ hướng ra phía mặt tiền – vừa trang nghiêm vừa hợp phong thủy. Phía sau là sân phơi rộng rãi, giúp tối ưu ánh sáng và lưu thông gió.

→ Đây là phương án phù hợp cho những gia đình 4–5 thành viên, cần không gian sống tiện nghi, gắn kết nhưng vẫn có sự tách biệt hợp lý giữa các khu vực.

1.2. Phương án 2: Toàn bộ phòng ngủ ở tầng 2

Mặt bằng tầng 1:

Tầng 1 tập trung hoàn toàn cho không gian sinh hoạt chung. Phòng khách đặt cạnh cửa chính, kết nối với phòng bếp và bàn ăn mở, tạo cảm giác rộng rãi và hiện đại. Một khu sinh hoạt chung nhỏ có thể bố trí thêm để gia đình thư giãn, trò chuyện hoặc tiếp khách thân mật. Nhà vệ sinh chung đặt ở góc cuối nhằm đảm bảo thẩm mỹ tổng thể.

→ Thiết kế này thích hợp cho các gia đình trẻ, yêu thích phong cách sống hiện đại, đề cao tính liên kết không gian.

Mặt bằng tầng 2:

Toàn bộ khu vực tầng 2 được dành cho 3 phòng ngủ, trong đó có 1 phòng ngủ master và 2 phòng phụ. Ngoài ra, bố trí thêm phòng thờ và 2 WC riêng biệt giúp sinh hoạt thuận tiện hơn. Không gian tầng 2 có thể mở rộng ban công hoặc giếng trời để lấy sáng tự nhiên, tăng cảm giác thông thoáng cho toàn bộ ngôi nhà.

→ Đây là giải pháp phù hợp với gia đình trẻ có con nhỏ, muốn tách biệt khu vực nghỉ ngơi và sinh hoạt, đảm bảo yên tĩnh và riêng tư tuyệt đối.

Kinh nghiệm thiết kế và thi công nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ tiết kiệm chi phí

Để sở hữu một ngôi nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ vừa đẹp vừa tiết kiệm, yếu tố quan trọng không nằm ở việc cắt giảm chi phí một cách tùy tiện, mà là thiết kế thông minh – thi công khoa học – tối ưu từng hạng mục. Dưới đây là những kinh nghiệm thực tế mà Nội Thất Việt Decor đã đúc kết qua hàng trăm công trình, giúp gia chủ tối ưu ngân sách nhưng vẫn đảm bảo chất lượng, thẩm mỹ và độ bền lâu dài.

1. Lưu ý quan trọng trong giai đoạn thiết kế

1.1. Lựa chọn phong cách thiết kế phù hợp với ngân sách

Phong cách thiết kế là yếu tố định hình tổng thể chi phí xây dựng. Nếu bạn muốn tiết kiệm chi phí, nên ưu tiên phong cách hiện đại hoặc tối giản, sử dụng các đường nét phẳng, hình khối rõ ràng, tránh nhiều chi tiết trang trí phức tạp.

Ngược lại, nếu ngân sách cho phép, phong cách tân cổ điển hay châu Âu nhẹ sẽ mang lại vẻ sang trọng và đẳng cấp hơn, nhưng đòi hỏi chi phí vật liệu và thi công cao hơn.

1.2. Tối ưu hóa không gian, tránh các chi tiết rườm rà

Với diện tích 70m2, mỗi mét vuông đều cần được sử dụng hiệu quả. Ưu tiên thiết kế mở giữa phòng khách – bếp – khu ăn uống, hạn chế tường ngăn cố định để tạo cảm giác rộng rãi và thông thoáng.

Hạn chế các chi tiết trang trí rườm rà hoặc nội thất quá cầu kỳ – điều này không chỉ giúp tiết kiệm chi phí, mà còn giảm thời gian thi công và dễ dàng bảo trì về sau.

1.3. Tận dụng tối đa ánh sáng tự nhiên và thông gió

Thiết kế hệ cửa sổ, giếng trời, và khoảng thông tầng hợp lý giúp tiết kiệm điện năng chiếu sáng và làm mát, đồng thời mang lại không gian sống khỏe mạnh, thoáng đãng. Đặc biệt với nhà 2 tầng, bố trí cửa kính lớn hướng Nam hoặc Đông Nam sẽ đón sáng dịu, tránh nắng gắt buổi chiều.

→ Đây là bí quyết thiết kế thông minh được kiến trúc sư Việt Decor áp dụng thường xuyên để vừa đảm bảo công năng, vừa giảm chi phí vận hành cho gia chủ.

1.4. Hoàn thiện hồ sơ thiết kế chi tiết để tránh phát sinh khi thi công

Một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ và chi tiết giúp hạn chế tối đa sai sót trong quá trình thi công. Từ bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước đến phối cảnh nội thất – tất cả cần được thống nhất rõ ràng trước khi bắt đầu xây dựng.

→ Điều này không chỉ tránh phát sinh chi phí, mà còn giúp nhà thầu thi công chính xác, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.

2. Mẹo tiết kiệm chi phí trong quá trình thi công

2.1. Lập kế hoạch tài chính chi tiết và có khoản dự phòng

Trước khi thi công, nên lập bảng kế hoạch tài chính chi tiết, bao gồm chi phí xây dựng, hoàn thiện, nội thất và phát sinh. Luôn dành khoảng 5–10% ngân sách dự phòng cho các tình huống ngoài kế hoạch như giá vật liệu tăng hoặc thay đổi thiết kế nhỏ.

→ Cách làm này giúp bạn chủ động tài chính, tránh bị động trong quá trình thi công.

2.2. Lựa chọn nhà thầu xây dựng uy tín, có hợp đồng rõ ràng

Chọn đơn vị thi công uy tín là bước quan trọng nhất để đảm bảo chi phí được kiểm soát chặt chẽ. Một nhà thầu chuyên nghiệp sẽ giúp bạn dự toán chính xác, tư vấn vật liệu phù hợp, đồng thời có hợp đồng minh bạch về tiến độ – vật tư – cam kết bảo hành.

=> Tại Nội Thất Việt Decor, mọi công trình đều được triển khai với quy trình giám sát khép kín, đảm bảo chất lượng đồng nhất từ bản vẽ đến thực tế.

2.3. Cân nhắc thời điểm mua vật liệu xây dựng để có giá tốt

Giá vật liệu xây dựng thường biến động theo mùa. Nếu có thể, bạn nên đặt mua trước khi vào cao điểm xây dựng (thường là quý II và quý III hằng năm) để được mức giá tốt hơn.

Ngoài ra, nên tham khảo nhiều nhà cung cấp hoặc tận dụng chương trình ưu đãi từ các đại lý lớn, giúp giảm đáng kể chi phí tổng thể mà không ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

2.4. Giám sát chặt chẽ quá trình thi công

Dù đã có bản vẽ và hợp đồng, việc giám sát thường xuyên vẫn vô cùng cần thiết. Theo dõi tiến độ, kiểm tra khối lượng vật tư và chất lượng thi công giúp tránh tình trạng thất thoát vật liệu hoặc sai khác thiết kế.

Nếu không có kinh nghiệm, bạn có thể thuê đơn vị giám sát chuyên nghiệp – đây là khoản đầu tư nhỏ nhưng mang lại hiệu quả lớn trong việc đảm bảo chất lượng và tiến độ công trình.

Một ngôi nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ không chỉ là giải pháp tối ưu cho diện tích đất hạn chế, mà còn là biểu tượng của sự tiện nghi và phong cách sống hiện đại. Khi được thiết kế hợp lý, mỗi không gian trong ngôi nhà đều mang đến cảm giác thoáng đãng, ấm cúng và chan hòa ánh sáng.

Nếu bạn đang tìm kiếm đơn vị thiết kế – thi công nhà 2 tầng 70m2 3 phòng ngủ chuyên nghiệp, Nội Thất Việt Decor sẵn sàng đồng hành cùng bạn từ khâu tư vấn ý tưởng đến hoàn thiện công trình, mang lại một tổ ấm đẹp bền vững và mang đậm dấu ấn cá nhân.